Базовое понятие в оценочной деятельности. Оценочная деятельность: понятие, сфера применения, объекты, субъекты
К числу нормативно-правовых актов, регулирующих оценочную деятельность, относятся:
Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 и др.
Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.
Выделяют следующие виды стоимости объекта оценки:
1) рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
Объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
Платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
2) стоимость объекта оценки с ограниченным рынком – стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;
3) стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;
4) стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;
5) стоимость объекта оценки при существующем использовании – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования;
6) инвестиционная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;
7) стоимость объекта оценки для целей налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);
8) ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;
9) утилизационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;
10) специальная стоимость объекта оценки – стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки.
Под объектами оценки понимаются любые объекты гражданских прав, участвующие в гражданском обороте.
К объектам оценки относятся:
Отдельные материальные объекты (вещи);
Совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
Право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
Права требования, обязательства (долги);
Работы, услуги, информация;
Иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Выделяют два вида оценки :
1) обязательная оценка;
2) инициативная (добровольная) оценка.
Обязательная оценка осуществляется в случаях, прямо предусмотренных законодательством. В соответствии со ст. 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:
При определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
При использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
При продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям;
При переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям;
При передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:
При национализации имущества;
При ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
При составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
При выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;
При проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.
Инициативная (добровольная) оценка осуществляется в случаях, не предусмотренных законодательством.
21.2. Субъекты оценочной деятельности
К числу субъектов оценочной деятельности относятся ниже перечисленные лица.
1. Оценщики – физические и юридические лица, имеющие право осуществлять оценочную деятельность.
К оценочной деятельности физических лиц предъявляются следующие требования:
Государственная регистрация в качестве индивидуального предпринимателя;
Наличие документа об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с согласованными с уполномоченным Правительством РФ органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности профессиональными образовательными программами высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программами профессиональной переподготовки работников.
К оценочной деятельности юридических лиц предъявляются следующие требования:
Соблюдение законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности;
Государственная регистрация в качестве юридического лица;
Наличие в штате юридического лица не менее одного работника, для которого данное юридическое лицо является основным местом работы и который имеет документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с согласованными с уполномоченным Правительством РФ органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности профессиональными образовательными программами высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программами профессиональной переподготовки работников.
Оценщики обязаны повышать свою квалификацию не реже одного раза в три года, а также заключить договор страхования гражданской ответственности в случае причинения убытков третьим лицам в связи с осуществлением оценщиком своей деятельности (ст. 24 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
2. Потребители услуг оценщиков (заказчики) – любые физические и юридические лица, заключившие договор об оказании услуг по оценке определенного объекта оценки.
3. Государственный орган, осуществляющий регулирование оценочной деятельности (Министерство экономического развития и торговли РФ).
Функциями уполномоченных в данной сфере органов являются:
Контроль за осуществлением оценочной деятельности;
Регулирование оценочной деятельности;
Взаимодействие с органами государственной власти по вопросам оценочной деятельности и координация их деятельности;
Согласование проектов стандартов оценки;
Согласование перечня требований, предъявляемых к образовательным учреждениям, осуществляющим профессиональную подготовку оценщиков в соответствии с законодательством Российской Федерации.
4. Саморегулируемые организации оценщиков. В целях саморегулирования оценочной деятельности оценщики вправе объединяться в ассоциации, союзы, иные некоммерческие организации.
Саморегулируемые организации оценщиков могут выполнять следующие функции:
Защищать интересы оценщиков;
Содействовать повышению уровня профессиональной подготовки оценщиков;
Содействовать разработке образовательных программ по профессиональному обучению оценщиков;
Разрабатывать собственные стандарты оценки;
Разрабатывать и поддерживать собственные системы контроля качества осуществления оценочной деятельности.
21.3. Правовое положение оценщика
Правовое положение оценщика определено Федеральным законом «Об оценочной деятельности».
Оценщик имеет право :
1) применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;
2) требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки;
3) получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки;
4) запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете;
5) привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов;
6) отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы;
7) требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки объекта оценки, и денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оценки по определению суда, арбитражного суда или третейского суда (ст. 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Оценщик обязан :
1) соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования законодательства об оценочной деятельности;
2) сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки;
3) обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки;
4) предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемой организации (профессионального общественного объединения оценщиков или некоммерческой организации оценщиков), на членство в которой ссылается оценщик в своем отчете;
5) предоставлять по требованию заказчика лицензию на осуществление оценочной деятельности, страховой полис и документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;
6) не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;
7) хранить копии составленных отчетов в течение трех лет;
8) в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления по их законному требованию (ст. 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности»).
Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.
Проведение оценки объекта оценки не допускается, если:
1) в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора;
2) оценщик является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком юридического лица либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы.
Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.
Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки (ст. 16 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Обязательным условием, обеспечивающим защиту прав потребителей услуг оценщиков, является страхование гражданской ответственности оценщиков . Страховым случаем является причинение убытков третьим лицам в связи с осуществлением оценщиком своей деятельности, установленное вступившим в законную силу решением суда, арбитражного суда или третейского суда.
Оценщик не вправе заниматься оценочной деятельностью без заключения договора страхования. Наличие страхового полиса является обязательным условием для заключения договора об оценке объекта оценки.
Страхование гражданской ответственности оценщиков может осуществляться в форме заключения договора страхования по конкретному виду оценочной деятельности (в зависимости от объекта оценки) либо по конкретному договору об оценке объекта оценки (ст. 17 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
21.4. Порядок проведения оценки
Проведение оценки включает в себя ряд этапов.
1. Заключение с заказчиком договора об оценке . Оценка объекта оценки может проводиться оценщиком только при соблюдении требования к независимости оценщика, предусмотренного законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случае если он не отвечает указанному требованию, оценщик обязан сообщить об этом заказчику и отказаться от заключения договора об оценке.
Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.
Договор должен содержать:
Основания заключения договора;
Вид объекта оценки;
Вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;
Денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;
Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.
В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана.
Договор об оценке как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки (объекты оценки), а также его (их) описание.
В отношении оценки объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
При заключении договора об оценке оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету об оценке, а также о стандартах оценки. Факт предоставления такой информации фиксируется в договоре об оценке.
2. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки . При этом оценщик осуществляет сбор и обработку:
Правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;
Данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;
Информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;
Информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки;
3. Анализ рынка, к которому относится объект оценки. Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор;
4. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов . При этом оценщик использует следующие подходы к оценке:
Затратный подход– совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;
Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
На данном этапе оценщик осуществляет также необходимые расчеты того или иного вида стоимости объекта оценки с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта оценки, результатов анализа рынка, к которому относится объект оценки, а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков), и другой информации.
5. Обобщение результатов , полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки .
Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.
Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.
6. Составление и передача заказчику отчета об оценке .
Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.
В отчете должны быть указаны:
Дата составления и порядковый номер отчета;
Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
Место нахождения оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;
Точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, – реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
Стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
Последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
Дата определения стоимости объекта оценки;
Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, а также подписан оценщиком – индивидуальным предпринимателем или работником юридического лица.
Контрольные вопросы
1. Охарактеризуйте оценочную деятельность как один из видов предпринимательской деятельности.
2. В каких случаях проводится обязательная оценка?
3. Каково правовое положение оценщика?
4. Перечислите полномочия государственного органа, осуществляющего государственное регулирование оценочной деятельности.
5. Охарактеризуйте порядок проведения оценки.
Оценка стоимости любого объекта собственности (в т.ч. бизнеса) представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения стоимости объекта в денежном выражении с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им, (с учетом влияющих на нее факторов) в определенный момент времени в условиях конкретного рынка.
Основные черты оценочного процесса:
1. Процесс.
Этапы процесса оценки бизнеса.
1.1 Определение задачи;
1.2 Составление плана оценки;
1.3 Сбор и проверка информации;
1.4 Выбор подходов и методов оценки;
1.5 Согласование промежуточных результатов и подготовка итогового заключения;
1.6 Составление отчета о результатах оценки стоимости;
1.7 Представление и защита отчета.
2. Упорядоченность процесса.
3. Целенаправленность процесса.
4. Стоимость выражается как количество денежных единиц.
5. Связь с рыночной ситуацией.
Процесс оценки предполагает наличие оцениваемого объекта и оценивающего или заинтересованного в оценке субъекта.
Объект оценки – любой объект собственности в совокупности с правами, которыми наделен его владелец.
Объекты по законодательству (Закон №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»):
Отдельные материальные объекты (вещи);
Совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое и недвижимое, в т.ч. предприятия);
Право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
Права требования, обязательства (долги);
Работа, услуги, информация;
Иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством установлена возможность их участия в гражданском обороте.
С экономической точки зрения объектом оценки может выступать предприятие в целом, его отдельные элементы, в т.ч. материальные и нематериальные активы, включая любые виды прав.
Иначе, объектом оценки могут быть: группы предприятий, предприятие, недвижимость предприятия, машинный парк, нематериальные активы, оборудование, репутация, любые виды прав и другие элементы в зависимости от целей и потребностей владельца.
Оцениваться могут капитал, бизнес, предприятие.
Особенности бизнеса как товара:
1. Бизнес – инвестиционный товар.ет свою прение ше издержек я ть риск неудачи. ни. Размер ожидаемой прибыли не известен, имеет вероятня.
предприятий. 0 0 0 0 0 0 0 0 0
2. Бизнес является системой.
3. Потребность в бизнесе как в товаре зависит от процессов, происходящих как внутри самого бизнеса, так и во внешней среде.
4. Необходимость участия государства в регулировании оценки бизнеса, его купли-продажи, формировании рыночных цен на бизнес.
Предприятие – организационно-экономическая форма существования бизнеса. Следовательно, названные особенности бизнеса как товара присущи предприятию.
Отличие предприятия и бизнеса: предприятие является одновременно юридическим лицом и хозяйствующим субъектом (ГК РФ ст.48). Имущественный комплекс для осуществления предпринимательской деятельности.
Составляющие предприятия: материальные (земельные участки, здания, сооружения, машины, оборудование, сырье, продукция) и нематериальные активы, имущественные обязательства.
Особенности оценки предприятия:
1. Необходимость учета определенных юридических прав.
2. Необходимость оценки имущественного комплекса (материально-вещная составляющая)
3. Необходимость оценки эффективности создания прироста стоимости в рамках объекта оценки (финансы, система управления и др.).
Субъекты оценки – участники процесса оценки - юридические и физические лица, органы государственной власти и саморегулируемые организации (СРО) оценщиков, т.е. все, кто заказывает, проводит, регулирует и контролирует проведение оценки, а так же является потребителем оценочных услуг.
Субъекты оценочной деятельности:
Органы исполнительной власти РФ, субъектов РФ, муниципальных образований;
Оценщик – юридическое лицо (физическое лицо – работник оценочной компании) индивидуальный предприниматель, деятельность которых регулируется законодательством;
Профессиональные объединения оценщиков;
Заказчики оценщиков – юридические и физические лица, по инициативе которых на основании заключенного между ними и оценщиком договора в письменной форме проводится оценка того или иного объекта;
Потребители оценочных услуг – юридические и физические лица, органы исполнительной власти, использующие информацию, содержащуюся в отчете об оценке.
Уровни субъектов оценки:
1 уровень: оценщики, заказчики;
2 уровень: органы, регулирующие оценочную деятельность (государственные и СРО), потребители оценочных услуг,
Оценщик:
Оценочная фирма или индивидуальный предприниматель, осуществляющие оценочную деятельность;
Физическое лицо, профессионально осуществляющее оценочную деятельность, и являющееся работником оценочной компании.
При осуществлении деятельности оценщики руководствуются правовыми, профессиональными и этическими нормами.
Правовые нормы оценочной деятельности и взаимоотношений с другими субъектами оценки закреплены в законодательных актах.
Профессиональные нормы оценки – стандарты профессиональной практики оценки, разрабатываемые профессиональными организациями для контроля за деятельностью своих членов.
Этические нормы поведения оценщиков зафиксированы в Кодексе этики, который принимается профессиональными организациями. При нарушении стандартов Кодекса этики к оценщикам могут быть применены санкции, вплоть до исключения из СРО и лишения сертификата.
Требования к оценщикам:
Профессионализм;
Определенный опыт работы;
Личные качества (честность, объективность, независимость в суждениях);
Обязательность в выполнении условий договора, заключенного с заказчиком.
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
1. Понятие. Организация и методы оценочной деятельности
Оценочная деятельность -- профессиональная деятельность по установлению стоимости материальных и нематериальных объектов, с учётом прав на них и интересов в отношении них субъектов гражданских прав. В Российской Федерации в зависимости от цели проводимой оценки различают следующие виды стоимости: рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая.
Оценочной деятельностью занимаются профессиональные оценщики -- физические, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с федеральным законодательством об оценочной деятельности. При осуществлении оценочной деятельности используются специальные правила и методики.
К деятельности профессиональных оценщиков в Российской Федерации предъявляют следующие требования. Оценщик -- физическое лицо должен соответствовать одной или нескольким установленным квалификационным характеристикам. Юридическое лицо, оказывающее услуги по оценочной деятельности должно иметь в штате не менее двух лиц-оценщиков. Оценщики в обязательном порядке страхуют свою профессиональную ответственность.
В Российской Федерации до 01 июля 2006 года оценочная деятельность относилась к лицензируемым видам деятельности. Лицензии на проведение оценочной деятельности выдавались физическим (индивидуальные предприниматели) и юридическим лицам. Лицензирование оценочной деятельности прекращено в соответствии с Федеральным законом от 31 декабря 2005 г. N 200-ФЗ, которым были внесены изменения в ст. 18 Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 128-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности".
Оценочная деятельность регулируется государством, а также в значительной степени саморегулируемыми организациями. Национальный совет по оценочной деятельности, созданный в Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» выполняет следующие функции :
· Формирование единых подходов к осуществлению оценочной деятельности
· Координация деятельности оценщиков
· Разработка федеральных стандартов и правил оценки
В оценочной деятельности применяются единые методы и процедуры, выработанные международными и национальными оценочными организациями.
Методология оценочной деятельности едина и основана на выработанных теорией и мировой практикой методах оценки материальных и нематериальных объектов. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке .
Существует несколько подходов к оценке объектов:
1. Доходный подход, объединяющий совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
2. Затратный подход основан на определении затрат, необходимых для воспроизводства, либо замещения объекта оценки с учётом износа и устаревания. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при его создании материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
3. Сравнительный подход, представляющий собой совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении оцениваемого объекта с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах. Аналогом оцениваемого объекта признаётся объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
2. Механизмы регулирования оценочной деятельности в России
Основными механизмами регулирования оценочной деятельности являются: лицензирование оценщиков; аттестация специалистов в области оценочной деятельности; система - стандартов и положений оценочной деятельности; утверждение учебных программ по переподготовке специалистов в области оценочной деятельности; сертификация услуг; страхование гражданской ответственности оценщиков.
Оценочная деятельность может осуществляться только получившим соответствующую лицензию юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем.
Лицензирование оценочной деятельности осуществляют Мингосимущество России и органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, определяемые в порядке, установленном законодательством субъектов Российской Федерации (далее именуются -лицензирующие органы).
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации осуществляют лицензирование оценки недвижимости, оценки машин, оборудования и транспортных средств, оценки нематериальных активов.
Лицензия на право оценки предприятий (бизнеса) предоставляет лицензиату право на осуществление оценочной деятельности по всем видам оценочной деятельности. Оценочная деятельность, лицензия на осуществление которой выдана лицензирующим органом субъекта Российской Федерации, может осуществляться на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
Надзор за соблюдением лицензиатом лицензионных требований и условий осуществляется государственными надзорными и контрольными органами, Мингосимуществом России, лицензирующими органами субъектов Российской Федерации в пределах их компетенции.
Мингосимущество России в установленном порядке осуществляет взаимодействие с лицензирующими органами субъектов Российской Федерации по вопросам оценочной деятельности, а также координацию их деятельности.
Лицензирующие органы ведут реестры лицензий. Мингосимущество России ведет сводный реестр лицензий на осуществление оценочной деятельности.
Аттестация специалистов по оценке стоимости призвана обеспечить: контроль знаний специалистов в области оценочной деятельности; должную ответственность специалиста а области оценочной деятельности за результаты его работы; контроль качества подготовки специалистов учебными заведениями.
Аттестаты выдаются на осуществление следующих видов оценочной деятельности: оценка недвижимости; оценка машин, оборудования и транспортных средств; оценка нематериальных активов; оценка предприятий (бизнеса).
Единая система стандартов оценки, являясь неотъемлемой частью нормативно-правового регулирования оценочной деятельности, должна обеспечивать: нормативное закрепление единства методических подходов при выполнении работ по оценке стоимости; четкие требования к важнейшим составляющим процесса оценки, а также ее результатам; унификацию требований к составу и формам представления документов, отражающих результаты оценки; воспроизводимость результатов оценки, стабильность качественных показателей оказываемых оценочных услуг; определение объема технико-экономической информации, используемой при оценке; создание условий для действенного контроля за качеством оценочных услуг.
Единая система стандартов оценки включает следующие основные стандарты: организационно-методические положения; оценка недвижимого имущества; оценка машин, оборудования и транспортных средств; оценка интеллектуальной собственности: оценка стоимости предприятия (бизнеса);
Сертификация услуг оценщиков стоимости является добровольной.
С развитием добровольной сертификации качества услуг по оценке государству целесообразно оказывать ей поддержку.
В частности, наличие сертификата соответствия при прочих равных условиях может быть решающим условием при конкурсных отборах оценщиков, проводимых органами государственного управления.
3. Правовые аспекты оценочной деятельности в Российской Федерации
Изменения в регулировании оценочной деятельности прежде всего лежат в контексте проводимой сейчас правительством административной реформы, направленной в том числе на устранение административных барьеров для бизнеса и снижение бремени государственного регулирования в экономике. Одним из шагов в этом направлении стала отмена лицензирования отдельных видов деятельности, оценочной в том числе. С 1 июля 2007 года лицензии на осуществление этого вида работ требоваться не будут. А это означает, что должна измениться вся система принципов и механизмов регулирования деятельности оценщиков, вектор которого сместился с государственного регулирования предпринимательской деятельности на регулирование профессиональной деятельности в сфере независимой оценки имущества. В этой ситуации важная роль отводится профессиональным объединениям оценщиков, которые должны заслужить определенное доверие и положение на этом рынке, во многом - качеством оказания услуг по оценке имущества. А если мы говорим о качестве, значит, должны быть приняты соответствующие стандарты и правила. Сейчас именно в этой части большие пробелы.
Основой для проведения экспертизы ресурсов предприятия и прав на них в целях оценки служит Гражданский Кодекс Российской Федерации, другие законодательные и нормативные акты, в том числе, в сфере приватизации, банкротства, арендных отношений, залога и ипотеки, рынка ценных бумаг, интеллектуальной собственности, доверительного управления и др.
К настоящему времени, законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, состоит из Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», иных федеральных законов и нормативных правовых актов Российской Федерации и ее субъектов, а также из международных договоров Российской Федерации. Субъекты Российской Федерации регулируют оценочную деятельность в соответствии с Федеральным законом. Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей оценки.
Законодатель определил, что под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление рыночной или иной стоимости объектов оценки -- наиболее вероятной цены, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.
При этом предполагается, что участники сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:
одна из сторон сделки (продавец) не обязана продавать объект оценки, а другая сторона (покупатель) не обязана покупать его;
стороны сделки (продавец и покупатель) осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на рынок в форме в форме публичной оферты; оценочный материальный доходный
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки без принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны;
платеж за объект оценки осуществляется в денежной форме.
К объектам гражданских прав, возникающих в процессе осуществления предпринимательской деятельности, в том числе оценочной, относят:
Право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи;
Недвижимое имущество, движимое имущество, в т.ч. машины, оборудование и др.;
Работы, услуги, информация, иные объекты гражданских прав, участвующих в обороте;
Объекты интеллектуальной собственности (нематериальные активы).
Гражданский Кодекс Российской Федерации установил, что в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, не ограниченное в количественном и стоимостном выражении, за исключением отдельных его видов, которое в соответствии с законом изъято из оборота или не может им принадлежать.
Таким образом, когда мы говорим об оценке имущества, мы подразумеваем в первую очередь оценку его рыночной стоимости, что накладывает определенные ограничения и допущения на результаты оценки.
Поскольку оценочная деятельность охватывает значительную часть видов имущества и имущественных прав, нормативно-правовые акты регулирующие деятельность создаются применительно к конкретному виду имущества это делается для избежание неверного толкования того или иного действия в процессе оценки, а также для создания оптимальных условий работы специалиста оценщика.
Однако, несмотря на то, что оценочная деятельность в современном ее понимании в России существует уже около 15 лет, российская оценка все еще слишком «молода» и существуют значительные пробелы и недоработки законодательства.
В первую очередь возникают проблемы с законодательными актами, основа которых была скопирована с зарубежных аналогов. Законодатель не всегда проводил доскональное исследование источника перед применением его на практике. Таким образом, оценщики были поставлены в очень сложное положение: с одной стороны они руководствуясь нормами и положениями оценочной деятельности осуществляли свою деятельность, а с другой стороны многое из того, чем они руководствовались, шло в разрез с ранее принятыми правовыми актами .
Значительные трудности в оценочной деятельности создавало постоянное изменение правовой базы сопутствующих отраслей: бухгалтерский учет и аудит, таможенное законодательство, налогообложение. Здесь основным осложняющим фактором служил тот факт, что некоторые методики в оценочной деятельности тесно связаны с рассмотрением финансовой стороны предприятия, а значит и с его бухгалтерией. При этом анализируемые параметры ориентированы на данные бухгалтерской отчетности. Однако частые изменения в бухгалтерской сфере привели к тому, что оценщики были вынуждены отказываться от наработанных методик, поскольку в новых формах отчетности данные, необходимые для проведения анализа или расчетов, либо отсутствовали, либо преподносились в виде, исключающем их использование.
С похожей проблемой оценщики сталкиваются и при оценке имущества в целях таможенного налогообложения. Частые директивные письма для таможенных органов, по взаимодействию с оценщиками, которые изменяют существующее положение дел, создают оценщикам известные трудности.
В отсутствие общего федерального закона, устанавливающего механизмы и процедуры саморегулирования в российской экономике, в новой редакции закона об оценочной деятельности необходимо было прописать целый ряд норм, устанавливающих требования и порядок функционирования и взаимодействия органов, представляющих все уровни регулирования: от государства до самих независимых оценщиков.
Кроме того, некоторые существенные положения предыдущей редакции закона об оценочной деятельности, например о страховании этого вида услуг, были недостаточно проработаны и по факту не действовали.
С вступлением в силу новой редакции прежде всего изменился субъект регулирования. Теперь это оценщик, занимающийся частной практикой или работающий в составе юридического лица. Иными словами, новое законодательство предъявляет требования уже не к юридическим, а к физическим лицам. В первую очередь, это вызвано тем, что оценочная деятельность в большой степени базируется на профессиональном суждении оценщиков, в связи с этим исключительную важность имеют вопросы профессионализма и обеспечения имущественной ответственности субъектов оценочной деятельности, результатами которой пользуется неограниченный круг лиц.
Основное требование предъявляемое к оценщику - наличие специального высшего образования или профессиональная переподготовка. Далее - членство в саморегулируемой организации, так называемой СРО . Дело в том, что именно на уровень саморегулируемых организаций отдается большая часть функций по регулированию, контролю и надзору в сфере оценочной деятельности. Законом “Об оценочной деятельности” устанавливаются требования к осуществлению оценочной деятельности, порядок вступления в члены саморегулируемой организации оценщиков, а также перечень оснований для отказа в принятии в члены саморегулируемой организации.
Детально прописаны требования по страхованию оценочной деятельности, в том числе установлены конкретные страховые случаи и четко прописаны условия страхования ответственности оценщика.
Ну а своего идеального оценщика заказчик должен выбирать сам. Определенную помощь в этом могут оказать саморегулируемые организации. Но основным критерием выбора, как показывает мировая практика, должна стать репутация как СРО, так и отдельных ее членов.
Теперь все оценщики должны в обязательном порядке как страховать свою деятельность, так и быть членом какой-либо саморегулируемой организации Профессиональное саморегулирование это нижний и самый, наверное, практический уровень системы регулирования в сфере оценочной деятельности.
Первый уровень - государство, которое разрабатывает государственную политику в области оценочной деятельности, определяет основные требования к оценщикам и оценочной деятельности, устанавливает правовые основы деятельности негосударственных организаций, осуществляет контроль и надзор за выполнением саморегулируемыми организациями оценщиков требований федерального законодательства.
Второй уровень - негосударственный институт, который также участвует в разработке государственной политики в сфере оценочной деятельности, разрабатывает федеральные стандарты оценки, рассматривает проекты нормативных правовых актов, дает рекомендации их к утверждению уполномоченным федеральным органом, разрабатывает кодекс этики оценщиков, рекомендации по его применению и контролю за соблюдением норм профессиональной этики, дает рекомендации по организации основного и дополнительного образования; взаимодействует с соответствующими международными организациями, в частности с Международным комитетом по стандартам оценки; создает общероссийский третейский суд в сфере оценочной деятельности. Таким институтом в соответствии с новым законом призван стать Национальный совет по оценочной деятельности. Он может быть сформирован только спустя год после вступления в силу новой редакции закона об оценочной деятельности с тем, чтобы максимально полно и достоверно представлять интересы всего сообщества оценщиков.
И, наконец, третий уровень - саморегулируемые организации, которые способствуют развитию профессии посредством аттестации, дополнительного обучения, повышения квалификации, установления этических норм и профессиональных правил; осуществляют контроль соблюдения членами установленных СРО норм и правил профессиональной деятельности. В соответствии с законом саморегулируемая организация оценщиков формирует компенсационный фонд для обеспечения ответственности своих членов, который расходуется только в том случае, если для покрытия ущерба, нанесенного виновными действиями оценщика, не хватает суммы страховки и его личных средств, контролирует работу своих членов на предмет соблюдения требований законодательства, федеральных стандартов оценки, а также стандартов и правил оценочной деятельности и профессиональной этики. В некоторых случаях СРО вправе применять меры дисциплинарного воздействия к своим членам, также отказывать в принятии новых и исключать из состава СРО членов.
Клиент, которому требуются услуги оценщика, может удостовериться в полномочиях и квалификации лица, предлагающего свои услуги по оценке имущества, может обратиться в ту СРО, членом которой этот оценщик является. Каждая организация оценщиков должна быть зарегистрирована в установленном законом порядке именно как СРО. СРО обязана вести реестр своих членов и предоставлять информацию, содержащуюся в этом реестре, заинтересованным лицам в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом. Что касается квалификации - то это уже будет зависеть от того, какую репутацию приобретет та или иная СРО. Дело в том, что помимо обязательных, прописанных в законе требований к оценщикам, СРО могут устанавливать свои собственные дополнительные условия членства для кандидатов в оценщики. Возможно, где-то кандидату будут требоваться рекомендации действительных членов данной СРО, где-то будут серьезные "вступительные" экзамены... Все это вопросы репутации и престижа, которые в условиях рыночной конкуренции каждая организация должна будет заслужить. Важно отметить, что оценщики единовременно могут быть членами нескольких саморегулируемых организаций.
На 1 июля 2006 года в России лицензию на осуществление оценочной деятельности имели примерно 14 тысяч субъектов - юридические лица и предприниматели без образования юридического лица. В соответствии с новым законом до 1 июля 2007 года они могут действовать на основании действующей лицензии, затем - в соответствии с новыми правилами. К этому времени должен быть утвержден порядок государственной регистрации СРО, определен федеральный орган, который будет осуществлять эту регистрацию, и, более того, заинтересованные в развитии своей деятельности как уже действующие СРО, а их в настоящее время насчитывается не больше десяти, так и вновь созданные смогут подтвердить свой статус и приступить к активной работе с новыми возможностями. В течение же 2006 новых лицензий не выдавалось, а контроль за деятельностью оценщиков по-прежнему осуществляло Росимущество.
В новой редакции закона об оценочной деятельности прописаны не только общие положения и основные принципы регулирования этого сектора экономики, но и детально, вплоть до каждой отдельной процедуры, прописаны механизмы функционирования новой системы регулирования. Это позволяет без необходимости принятия многочисленных подзаконных актов в сфере оценочной деятельности обеспечить максимально полную реализацию всех положений закона. Но, конечно, не все вопросы можно решить одним законом. Так, в настоящее время минэкономразвития совместно с Минюстом разрабатывает проекты нормативно-правовых актов правительства РФ, устанавливающие уполномоченный федеральный орган по ведению единого реестра саморегулируемых организаций оценщиков, а также порядок ведения такого реестра.
Кроме того, готовится документ, регламентирующий порядок предоставления информации, содержащейся в реестрах саморегулируемых организаций оценщиков заинтересованным лицам. Эти акты необходимы для того, чтобы закон заработал в полную силу.
Помимо этого, с целью формирования единой системы стандартизации оценочной деятельности в соответствии с международными требованиями для реализации статьи 20 закона минэкономразвития проводится работа по подготовке федеральных стандартов оценки. В настоящее время разработаны проекты трех базовых стандартов: "Общие понятия, принципы оценки и подходы к оценке", "Виды стоимости" и "Требования к отчету об оценке".
После июля 2007 года будут разрабатывать стандарты оценки будет негосударственный орган - Национальный совет по оценочной деятельности. Минэкономразвития России оставляет за собой право лишь утверждать обсужденные и принятые экспертным сообществом проекты стандартов.
Перспективы развития оценочной деятельности в России.
Независимая оценка стоимости является информационной основой для принятия эффективных решений, как в частном, так и государственном секторах экономики, способствует защите имущественных прав участников гражданских отношений. Таким образом, развитие оценочной деятельности является в современной России важным аспектом развития гражданского общества и рыночных отношений в экономике.
Вместе с развитием рынка в России за последние 10 лет оценочная деятельность прошла “с нуля” путь становления и к настоящему времени сформировалась как самостоятельная сфера деятельности в экономике.
Сложился единый рынок оценочных услуг. В настоящее время в рамках единых требований на основании федеральной лицензии оценочную деятельность осуществляют более 5300 юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.
Сформирована система государственного регулирования оценочной деятельности, основанная на Федеральном законе “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” и включающая контроль за соблюдением оценщиками требований и условий, стандарты оценки и методические рекомендации, требования к образованию специалистов.
Развиваются саморегулируемые организации оценщиков. Налажено их взаимодействие с Минимуществом России по всему спектру проблем развития рынка оценки. Появляется первый опыт взаимодействия саморегулируемых организаций оценщиков с различными группами потребителей услуг по оценке. Осуществляется взаимодействие с международными профессиональными объединениями оценщиков: Международным комитетом по стандартам оценки (IVSC), Европейской группой ассоциаций оценщиков (TEGoVa). Представительство российских оценщиков в этих организациях, постоянный обмен информацией, перевод Международных и Европейских стандартов оценки, участие в международных научных конференциях содействует развитию национальной системы оценки в России, а также согласованности в развитии оценки в странах СНГ.
Саморегулируемыми организациями оценщиков приняты стандарты профессиональной деятельности, документы об этике бизнеса оценщика, проведении контроля качества профессиональной деятельности оценщиков, входящих в ту или иную саморегулируемую организацию. Предприняты шаги к объединению ряда саморегулируемых организаций оценщиков.
Развивается методологическая база оценки, учитывающая международный опыт, а также особенности развития экономики и правового регулирования в России. Минимуществом России в развитие стандартов оценки утверждены методические рекомендации об определении рыночной стоимости интеллектуальной собственности, земельных участков, права аренды земельных участков. Ряд методических материалов, обобщающих опыт проведения оценочных работ в России, издан Торгово-промышленной палатой Российской Федерации. Российским обществом оценщиков переведена последняя редакция Европейских стандартов оценки. За последние годы в России издано большое количество научной и учебной литературы по оценке. Все вместе это способствует преодолению методического вакуума в оценочной деятельности.
Развитие оценки в Российской Федерации было бы невозможно без системы подготовки, переподготовки и повышения квалификации специалистов-оценщиков. Одним из важных событий на этапе становления оценочной деятельности в России стало проведение в 1993 году семинаров по оценочной деятельности, организованных Институтом экономического развития Всемирного Банка. Заметный импульс развитию образования в сфере оценки был дан в ходе формирования и развития лицензионных требований к деятельности оценщиков. В настоящее время подготовка, профессиональная переподготовка повышение квалификации оценщиков осуществляется более чем в 70 расположенных на всей территории Российской Федерации образовательных учреждениях, прошедших согласование базовых образовательных программ в Минимуществе России. Развитие обучения оценщиков, соответствующий передовой опыт активно обсуждается в рамках работы секции оценки Учебно-методического объединения (УМО) специальности “Финансы и кредит”.
В России формируется опыт оценки в ходе реорганизации крупных имущественных комплексов с участием международных и российских оценочных компаний. Обсуждение этой работы на ее различных этапах способствует росту культуры оценки, а также культуры управленческих решений в Российской Федерации.
С развитием экономической реформы в России, ростом частной инициативы, ростом конкуренции, увеличением количества сделок с разнообразными экономическими ресурсами растет востребованность независимой оценки стоимости. Многосторонний анализ наиболее эффективного использования различных объектов, проводимый в ходе работы оценщиков, применение различных методик оценки способствуют в целом росту культуры управленческих решений в сфере экономики. Специалисты, обладающие знанием технологии оценки, являются интеллектуальным капиталом, необходимым для осуществления экономических преобразований.
Вместе с этим, востребованность оценки предъявляет растущие требования к качеству работы оценщика. Решение этой ключевой для рынка оценки задачи решиться при тесном взаимодействии государства, саморегулируемых организаций оценщиков, образовательных учреждений, потребителей оценочных услуг.
Развитие информационного обеспечения оценочной деятельности.
Одним из необходимых условий проведения качественной оценки является наличие достаточной и достоверной информации об объекте оценки и рынке, к которому он относится. Для кардинального улучшения информационного обеспечения оценочной деятельности необходимо следующее:
o последовательное внедрение в России Международных стандартов финансовой отчетности и Международных стандартов оценки;
o в рамках реализации федеральной программы “Электронная Россия” разработать механизм и регламент доступа оценщиков к информации, используемой для оценки. В этой связи следует привлечь саморегулируемые организации оценщиков к реализации программы “Электронная Россия”. При формировании базы информационных массивов и регламента доступа к ней следует использовать международный опыт. Для целей эффективной реализации программы “Электронная Россия” обратиться к Правительству Российской Федерации по вопросу о максимально возможном раскрытии рыночной информации, аккумулируемой федеральными органами исполнительной власти и в первую очередь ФКЦБ России, Госкомстатом, Роспатентом, Росземкадастром;
o для формирования достоверной исходной информации для проведения оценки необходимо также создание и развитие специализированных баз данных различных групп объектов оценки. Формирование таких баз и предоставление информации оценщикам целесообразно проводить частным организациям на коммерческой основе, при этом основные требования к ведению таких баз (первичные источники информации, частота обновления информации, архивирование данных и т.д.) могут быть утверждены на государственном уровне, а со временем - на уровне саморегулируемых организаций оценщиков;
o повышению качества оценки будет способствовать совершенствование системы регистрации сделок, повышение “прозрачности” сведений об условиях совершения сделок.
Заключение
Подводя итог проведенной работы, следует отметить наиболее важные аспекты связанные с оценочной деятельностью.
Важным аспектом оценочной деятельности является свод терминов и понятий, утвержденных федеральным законом «об оценочной деятельности в Российской Федерации». Перечень охватывает всю терминологическую базу деятельности и предполагает отсутствие иного их толкования. Отдельно следует сказать о понятии «стоимость». Поскольку в оценке стоимость, в зависимости от целей поставленных перед оценщиком может исчисляться по-разному, то это предполагает наличия перечня терминов, определяющих понятие «стоимость объекта оценки». Если мы рассматриваем оценку бизнеса, в первую очередь, можно говорить об инвестиционной, ликвидационной и обоснованной рыночной стоимостях. Эти виды являются основными применяемыми в современных условиях. Их различия лежат в целевом назначении каждой из них, что говорит о необходимости четкого определения цели оценки, то есть важно определить, кто и для чего предполагает проведение конкретной оценки.
Оценка бизнеса охватывает множество методов позволяющих произвести расчет стоимости предприятия исходя из имеющейся информации. Для обеспечения большей достоверности оценка бизнеса предполагает использование трех подходов: доходного, сравнительного (рыночного) и затратного. Каждый из них состоит из определенного набора методов, позволяющих оценить не только весь бизнес целиком, но и отдельные составные его части (группы и виды имущества). В этой работе сознательно не выделяются методы оценки конкретных видов имущества (например, машины и оборудование, интеллектуальная собственность и т. д.) как самостоятельных объектов оценки, ограничиваясь оценкой бизнеса, поскольку эти методы являются идентичными.
Учитывая российскую специфику, при оценке допускается использование не всех трех, а только одного подхода, поскольку в некоторых случаях невозможно собрать необходимую информацию. В таком случае выбирается наиболее оптимальный подход. Исходя из практической точки зрения, в основном, предпочтение отдается затратному подходу, поскольку при его применении достигается более высокая детализация и достоверность полученных результатов.
Значение всей оценочной деятельности, и оценки бизнеса, для экономики Российской федерации трудно переоценить, поскольку бизнес, как явление динамичное, в условиях российской экономической системы сегодня развивается быстрыми темпами, характеризуя улучшение ситуации, а для развития ему требуется постоянно обновляющаяся стоимостная информация, которая может быть определена только путем профессиональной оценки.
Список используемой литературы
1. Бейлезон Ю.В. Конспект лекций по основным принципам оценки технического состояния объектов недвижимости. М., 2003;
2. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. С-Пб, 2001;
3. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. М., 2000;
4. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. Санкт-Петербург: СПбГТУ, 1997;
5. Бабенко Р. В. Техника оценки офисной и промышленной недвижимости. - Ростов н/Д: НПО «Лаборатория экономического инжиниринга», 2006;
6. Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. Оценка бизнеса: Учебник. - М.: Финансы и статистика, 2006;
7. Под ред. В.И.Кошкина. Организация и методы оценки предприятия (бизнеса). Учебник. - М.: «ИКФ «ЭКМОС», 2002;
8. А.Б. Крутик и др. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - С-Пб.: Лань, 2001;
9. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. - М.: Дело Лтд., 1995.
10. М.А. Эскиндаров «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» Москва 2003
11. Н.Г.Верхозина, К.И.Федотова «Сравнительный анализ международного и российского законодательства в области оценочной деятельности» Москва 2004
12. А.Н. Козырев, В.Л. Макаров, «Особенности оценочной деятельности применительно к условиям новой экономики» Москва 2003
13. В.Е. Есипов, Г.А. Маховикова «Оценка бизнеса» Санкт-Питербург 2006, 2 издание
Размещено на Allbest.ru
Подобные документы
Субъекты оценочной деятельности, общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки. Права и обязанности оценщика, страхование их гражданской ответственности. Объекты оценочной деятельности: земля, недвижимость, машины, финансовые вложения.
контрольная работа , добавлен 15.12.2014
Оценка: история, понятия, законодательная база. Регулирование оценочной деятельности. Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Международные стандарты оценки. Современное состояние регулирования оценочной деятельности.
дипломная работа , добавлен 20.11.2002
История оценочной деятельности в России и за рубежом. Субъекты, объекты оценочных отношений. Правовое регулирование оценочной деятельности. Методологические положения оценки. Основные подходы к оценке. Математические основы оценочной деятельности.
учебное пособие , добавлен 13.06.2010
Характеристика основных видов оценочной деятельности, их экономическое содержание и методы государственного регулирования. Определение методов расчета рыночной стоимости недвижимости в рамках доходного подхода. Оценка стоимости земельного участка.
контрольная работа , добавлен 10.10.2014
История развития оценочной деятельности в России и характеристика ее состояния. Механизм регулирования оценочной деятельности, ее понятия согласно федеральному законодательству. Субъекты, цели, принципы и подходы к оценке бизнеса, виды стоимости.
курсовая работа , добавлен 15.04.2011
Особенности оценочной деятельности в России. Специфика оценки бизнесa при слиянии компaний. Исследование методологией оценки стоимости в заданной компaнии. Разработка рекомендаций по проведению оценочной деятельности на предприятии и их эффективность.
презентация , добавлен 14.08.2013
Порядок лицензирования и условия выдачи лицензий на осуществление оценочной деятельности. Основные функции денежной единицы. Основные методы оценки стоимости недвижимости на основе затратного подхода. Характеристика рынка недвижимости Хабаровского края.
контрольная работа , добавлен 25.02.2009
Развитие оценочной деятельности. Понятие, цели и принципы оценки стоимости предприятия. Анализ деятельности предприятия и перспектив его развития на примере ООО "Сладкий рай". Затратный, доходный и сравнительный подход к оценке стоимости предприятия.
курсовая работа , добавлен 28.09.2008
Цели, задачи и формы регулирования оценочной деятельности. Экономическое содержание и основные этапы метода дисконтирования денежного потока. Лицензирование и формы регулирования оценочной деятельности. Расчет текущей стоимости потока арендных платежей.
контрольная работа , добавлен 09.04.2014
Необходимость и сущность оценочной деятельности на современном этапе реформирования российской экономики: общие требования, система информации и методическая база. Анализ и оценка финансово-экономической деятельности ООО "РосАгроЦентр" за 2007-2009 гг.
Оценочная деятельность это сфера самостоятельного предпринимательства , направленная на оценку природных ресурсов, финансовых активов, бизнеса, инвестиционных проектов, интеллектуальной собственности, основных фондов, движимого и недвижимого имущества, в частности, земли.
Предметом оценочной деятельности является установление рыночной, инвестиционной, ликвидационной и других видов стоимости объектов оценки . Данный вид деятельности, как и профессия, связанная с ним, - профессия оценщика, является новым для России видом бизнеса.
Субъектами оценочной деятельности являются оценщики - юридические лица и индивидуальные предприниматели, получившие лицензию на право оценки, с одной стороны, и заказчики - юридические лица, граждане, государство в лице уполномоченных органов, с другой стороны.
В то же время, оценочная деятельность - это и область научной деятельности со своим предметом, методами, принципами и стандартами.
Оценочная деятельность - это полноправный раздел экономической науки - прикладной экономический анализ, тесно связанный с другими экономическими науками: экономикой отрасли, бухучетом, анализом хозяйственной деятельности с финансовой математикой, финансовым менеджментом.
Оценочная деятельность необходима как органам государственной власти с целью налогообложения, так и физическим и юридическим лицам для нужд гражданского оборота. Необходимо различать правовое регулирование сферы недвижимости и правовое регулирование оценочной деятельности.
Правовые основы недвижимости и оценочной деятельности, а также их нормативное регулирование в Российской Федерации, находятся в периоде становления. В 1998 г. в России принят закон об оценочной деятельности, в 1997 г. - закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и др. Также постепенно складывается и цивилизованный рынок услуг в области оценки: развитие профессиональных организаций, выработка и продвижение в практику профессиональных стандартов, создание баз данных по совершаемым сделкам и т. д.
Одно из направлений оценочной деятельности - оценка недвижимости. Цель оценки недвижимости - передача прав на недвижимость .
Статья 130 Гражданского кодекса РФ гласит, что "к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения". Законом к недвижимому имуществу может быть отнесено и иное имущество.
Для определения стоимости объекта недвижимости необходимо собрать информацию о рынке недвижимости.
Рынок недвижимости представляет собой совокупность отношений между лицами, заключающими сделки, а также совокупность механизмов, с помощью которых производятся следующие действия:
- передаются права собственности и иные имущественные права на объекты недвижимости;
- устанавливаются цены на объекты недвижимости;
- распределяется территория по видам использования земель и ее улучшения (зданий, сооружений и т.д.).
Рынок недвижимости отличается от рынка других товаров и услуг, он является несовершенным рынком:
- рынок недвижимости не является централизованным; он разделен на множество локальных (местных) рынков, каждый из которых ведет себя особым образом;
- отсутствует стандартизированный движимый товар, обусловленность недвижимости своим местоположением приводит к уникальности любого объекта недвижимости, нет двух одинаковых объектов;
- сделки осуществляются на нерегулярной основе;
- данные о ценах, условиях сделок и кредитных отношениях носят конфиденциальный характер, не существует общепризнанного источника надежной информации;
- объект недвижимости неотъемлем от своего местоположения и его будущее определяется ситуацией (экономической, демографической, политической, экологической);
- предложение на рынке недвижимости неэластично, т. е. при резком изменении спроса сложно в короткий срок увеличить предложение объектов;
- в каждой сделке могут быть свои особые условия финансирования;
- рынок недвижимости в значительной степени подвержен государственному регулированию на местном и федеральном уровнях.
В оценочной деятельности рассматриваются три общепризнанных подхода оценки недвижимости: затратный, сравнительный (рыночный), доходный, каждый из которых имеет свои преимущества и недостатки; в соответствии со стандартами оценки используются все три подхода, затем проводится сравнительный анализ полученных результатов для окончательного вывода о величине стоимости.
В данной работе наиболее подробно исследуется доходный подход к оценке недвижимости и его основа - финансовые расчеты.
Введение
В современных условиях эффективное управление имуществом невозможно без применения специальных методов анализа и расчета стоимости объекта, участвующего в определенной сделке. Приватизация, оформление арендных отношений, залог, осуществление взаиморасчетов с инвесторами и другие сделки подразумевают проведение денежной оценки объекта. При этом эффективность управления объектом зависит от того, насколько адекватно и достоверно определена его стоимость. Именно поэтому оценка как профессиональная деятельность становится все более востребованной.
Оценка представляет собой одно из важнейших направлений рыночной инфраструктуры. Основой развития явилась потребность в разрешении имущественных споров, поскольку в них требовалось выяснение объективной стоимости того или иного имущественного блага .
В настоящее время остро стоит вопрос профессионального определения стоимости, например, предприятий, правильного исчисления налогооблагаемой базы, кредитных организаций и др. Введение налога на недвижимость по рыночной стоимости приведет к тому, что деятельность оценщиков коснется каждого собственника жилья.
Объект курсовой работы - оценочная деятельность.
Предмет курсовой работы - правовое регулирование оценочной деятельность.
Цель курсовой работы - провести анализ правового регулирования оценочной деятельность.
Для достижения поставленной цели были решены следующие задачи:
1. Изучить развитие института оценки
2. Исследовать развитие законодательства об оценочной деятельность
3. Рассмотреть взаимосвязь института несостоятельности в российском праве и оценочной деятельности
4. Проанализировать государственное регулирование ответственности оценочной деятельности.
Теоретическую основу работы составили труды Копьева А.В., Гущина В.В., Пратт Ш., Преснякова И.В., Камаев Р.А.
В работе использованы такие методы как анализ, синтез, метод сравнения.
Понятие и особенности оценочной деятельности
Развитие института оценки
Оценочная деятельность продолжает развиваться. Развитие идет по двум направлениям. Во-первых, расширяется поле обязательной оценки. Так, например, в июле этого года были приняты поправки в Закон "Об оценочной деятельности", расширяющие новое, очень важное поле деятельности оценщиков - кадастровую оценку. Во-вторых, оценочная деятельность "растет вширь" и начинает затрагивать не только обязательную оценку, но и консалтинг. Такой путь развития отрасли кажется не менее перспективным.
Решение задач по совершенствованию корпоративного управления, развитию финансового рынка, защите прав собственника, эмитента и кредиторов невозможно без качественных услуг оценщика.
Например, интеграция России в международное пространство предполагает более широкое привлечение оценщиков, знакомых с принципами оценки активов, предусмотренными международными стандартами финансовой отчетности. С учетом положений принятого летом Закона "О консолидированной финансовой отчетности" на рынке консалтинга появляются новые поводы для сотрудничества оценщиков и аудиторов.
Кроме того, экономический кризис, ударивший по платежеспособности спроса, откорректировал портфели коллекторов. В структуре активов, перепродаваемых банками в пользу коллекторских агентств, стало появляться все больше "сложного" обеспечения - земельных участков, нереализованных инвестиционных проектов, бизнес-центров, коттеджных поселков и жилых комплексов. А это хороший повод для их сотрудничества с оценщиками .
Многое меняется в сметном нормировании и ценообразовании в строительстве - сфере деятельности, не чуждой оценщикам. Высокие задачи, стоящие перед российской оценкой, требуют кардинального повышения ответственности оценщиков за свою работу и роста уровня их профессионализма.
Официально профессия "оценщик" (эксперт по оценке) введена Постановлением Министерства труда и социального развития РФ от 27 ноября 1996 г. № 11 "Об утверждении квалификационной характеристики по должности "Оценщик (эксперт по оценке имущества)", где были указаны должностные обязанности и перечень документов, которые должен знать специалист в области оценочной деятельности. В частности, в обязанности оценщику вменялось: установление рыночной или иной стоимости объектов гражданских прав, установление деловых контактов с заказчиками, заключение и оформление договоров на оценку, составление отчета об оценке, формирование информационной базы, необходимой для оценочной деятельности. Этим же постановлением утверждены квалификационные характеристики к вышеуказанной должности: высшее профессиональное образование, дополнительное образование и стаж работы по профилю не менее одного года. 24 декабря 1998 г. Министерство труда и социального развития РФ постановлением № 52 установило квалификационную характеристику "Оценщик интеллектуальной собственности". В этом постановлении прописаны основные должностные обязанности оценщика, а также ужесточены квалификационные требования к этой должности: для того чтобы получить квалификацию оценщика интеллектуальной собственности I категории, необходим стаж работы в области оценки интеллектуальной собственности 5 лет.
Однако в секторе гражданско-правовых отношений несовершенный федеральный механизм принятия законов послужил серьезным препятствием к развитию института оценки. Поэтому ряд администраций субъектов РФ на период до принятия соответствующих нормативных правовых актов РФ приняли свои нормативные акты с целью регулирования оценочной деятельности в отдельно взятом субъекте РФ.
Наметить основные направления в законотворческом процессе по вопросам оценочной деятельности наиболее точно удалось московским законодателям. В 1997 г. в столице уже была создана система официальной аттестации и аккредитации оценщиков, введено лицензирование деятельности по оценке недвижимости на территории Москвы, работали программы подготовки и аттестации оценщиков, образован и активно действовал консультативный орган - Московский совет по оценке.
29 июля 1998 г. был принят Федеральный закон № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", который определяет оценочную деятельность как деятельность субъектов оценочной деятельности, направленную на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости .
Закон устанавливает обязательное привлечение независимого профессионального оценщика при оценке имущества Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальных образований в целях разрешения имущественных споров в случае, когда одной из сторон спора выступает орган государственной власти РФ, орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления; при определении стоимости имущества РФ, субъектов РФ или муниципальных образований в целях его приватизации либо передачи в доверительное управление; при установлении стартовой цены для аукционов и конкурсов по продаже и сдаче в аренду имущества РФ, субъектов РФ или муниципальных образований, размера арендной платы при заключении договоров аренды государственного имущества, а также стоимости государственного имущества в целях его приватизации либо передачи в доверительное управление и т.д.
Таким образом, произвольное назначение стоимости государственного имущества в перечисленных случаях, а также в ряде иных, оговоренных в законе, законом исключается.
В перечне случаев, в которых необходима обязательная оценка имущества, отсутствуют сделки, осуществляемые между гражданами. В то же время федеральный закон не препятствует проведению независимой оценки имущества граждан по их желанию, в том числе в случае несогласия с установленным налогообложением.
Исключением является оценка имущества при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости их имущества. Включение этого положения в федеральный закон крайне важно, поскольку дает легальный выход из конфликтных ситуаций.
В законе практически детально описана технология оценочной деятельности, определены методы оценки, введен институт независимых профессиональных оценщиков. Участники рыночных отношений получили право оспаривать правильность оценки в судебном порядке. Все это имеет непосредственное отношение к сложившейся в настоящее время системе налогообложения и, в частности, к определению размера налогооблагаемой базы.
Один из недостатков системы оценки имущества, который преодолевает Закон об оценочной деятельности, - наличие различных организаций, ведомств и служб, наделенных правом определения стоимости объектов собственности.
Оценкой имущества с целью его приватизации или продажи до марта 2004 г. занималось Министерство имущественных отношений РФ, используя собственную методику и исходя из балансовой стоимости подлежащих приватизации или продаже объектов. Указом Президента РФ от 9 марта 2004 г. № 314 "О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти" Минимущество России было упразднено и образовано Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом РФ, которому были переданы правоприменительные функции, а также функции по оказанию государственных услуг и услуг по управлению имуществом упраздненного Министерства имущественных отношений РФ. В Москве такую деятельность осуществляет Комитет Правительства Москвы по управлению имуществом (Москомимущество). Прежде эти организации часто упрекали в субъективности в связи с занижением стоимости приватизируемого имущества. Теперь же, когда речь идет о быстром пополнении государственного и муниципального бюджетов, они заинтересованы в продаже государственной и муниципальной собственности как можно дороже .
С целью записи в бюджетные доходы возможно большего числа поступлений разработаны определенные комбинации с государственным имуществом - от его залога в обмен на кредиты до передачи регионам взамен государственных субсидий. Причем, чем выше оценка стоимости государственного имущества при передаче его регионам, тем более значительную часть задолженности федерального бюджета этим регионам сможет погасить Правительство.
Кредитование под залог, практикуемое банками, с принятием Закона об оценочной деятельности стало более унифицированным и цивилизованным, т.к. раньше стоимость имущества определяли собственные специалисты-оценщики, сотрудники банков, исходя из сложившейся в данном банке практики и имеющихся у него на данный момент кредитных ресурсов. Согласно банковской оценке, стоимость объекта собственности, становящейся залогом, как правило, гораздо ниже его рыночной стоимости. В этой связи в случае невозврата кредита и отчуждения залога возникают остроконфликтные ситуации, поскольку оказывается, что банку переходит имущество, которое в действительности стоит в несколько раз дороже, чем согласно оценке, сделанной банковским оценщиком и зафиксированной в договоре о залоге.
В настоящее время оценкой стоимости имущества с целью установления размеров налогов занимаются и государственные налоговые органы. Оцениваются стоимость находящихся в собственности граждан жилых домов, квартир, дач, гаражей и иных строений, помещений и сооружений, моторных лодок, вертолетов, самолетов и т.д., а также денежные доходы граждан. С этой же целью оценивается имущество предприятий.
Отсутствие независимой оценки зачастую наносит ущерб и государству, и предприятиям, и гражданам.
