Реклама на портале

Земли сельхоз использования. Как можно и как нельзя использовать земли сельскохозяйственного назначения

Предусмотрены определённые правила владения и эксплуатации таких земель физическими и юридическими лицами .

Сельскохозяйственные земли (СХ-земли) представляют собой возобновляемый природный ресурс, выступающий в определённых видах деятельности и средством производства, а деятельность человека на таких землях регламентируется Земельным кодексом РФ (ЗК РФ) и Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002.

Согласно п. 2 ст. 77 Земельного кодекса РФ, сельскохозяйственные земли имеют в своём составе наделы земли, предназначенные:

  • Для непосредственного сельскохозяйственного производства;
  • Для дорог и коммуникаций, обеспечивающих такое производство;
  • Для различного вида защитных насаждений и модификаций ландшафта;
  • Для водных объектов.

К защитным насаждениям относятся предохраняющие поля от выветривания , а также различные насыпи и каналы, регулирующие влажность заболоченной или засушливой почвы.

К водным объектам относятся специальные водоёмы, использующиеся для разведения различных видов рыб.

Виды разрешённого использования СХ-земель

Земли, предназначенные для непосредственного сельскохозяйственного производства, имеют, согласно п. 1 ст. 78 Земельного кодекса РФ, следующие основные способы использования:

  • Организация (КФХ);
  • (ЛПХ) полевого типа;
  • Занятия и/или огородничеством;
  • Занятия животноводством и рыбоводством;
  • Осуществление выпаса скота и сенокошения;
  • Ведение охотничьего хозяйства;
  • строительство.

Крестьянско-фермерское хозяйство организуется для производства сельскохозяйственной продукции либо группой лиц, владеющих данным КФХ по долевому принципу, в зависимости от вложенного капитала, либо владельцем-фермером, являющимся индивидуальным предпринимателем, и наёмными работниками.

Согласно ст. 19 закона «О Крестьянском (фермерском) хозяйстве», данная организация с фермером во главе может производить, транспортировать, хранить и реализовывать созданную продукцию.

Индивидуальное подсобное хозяйство может быть реализовано на сельскохозяйственных землях только полевого типа, то есть для выращивания растительных культур или выпаса скота без права возведения жилых и вспомогательно-технических построек с фундаментом (разрешены только временные переносные бытовки).

Земли, выделяемые для садоводства или огородничества, обычно выделяются в общем ареале, в котором пользователи отдельных выделенных участков создают общественное объединение для решения общих задач.

Такое объединение бывает трёх типов:

  1. Потребительский кооператив;
  2. Товарищество;
  3. Некоммерческое партнёрство.

Важно помнить, что ведение хозяйства не в соответствии с видом разрешённого использования данного надела земли наказывается вплоть до отъёма такого надела.

Статусы земель и категории разрешённого использования таких земель имеются на кадастровых картах в органах Росреестра.

Правила пользования землями сельскохозяйственного назначения

Согласно п. 1 ст. 78 Земельного кодекса РФ, вести деятельность на земельных наделах, относящихся к сельскохозяйственным землям, могут следующие категории лиц:

  • Граждане, создающие ЛПХ или КФХ;
  • Садоводы и огородники;
  • Казачьи общества;
  • Подразделения научных и образовательных организаций, относящихся к сельскому хозяйству;
  • Общины коренных малочисленных этносов.

К последней категории относят малые народы Крайнего Севера, Сибири и . Сельскохозяйственные земли предоставляются таким народам в пользование для целей, соответствующих их традиционному укладу жизни.

Строительство на сельскохозяйственных землях

Возведение жилых и нежилых сооружений на СХ-землях производится в соответствии с видом разрешённого использования таких земель.

Так как все наделы земли, относящиеся к сельскохозяйственной категории, находятся вне границ поселений, то на такие наделы, в соответствии с п. 6 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ, не распространяется действие градостроительного регламента.

Возведение жилых домов допускается на земельных наделах следующих категорий землепользования:

  • Крестьянско-фермерские хозяйства;
  • Садоводческие объединения;
  • Дачные посёлки;
  • Охотничьи хозяйства.

В крестьянском хозяйстве может быть построен полноценный дом для проживания фермера-главы хозяйства и его семьи, и в таком доме можно получить регистрацию на постоянной основе. Также допускаются пристройки-бытовки для наёмных работников и технические здания (склады продукции, маслобойни и т.д.).

В садоводческих объединениях и дачных посёлках разрешается строительство жилого дома для отдыха, но получить регистрацию в таком доме затруднительно.

Для этого дачный или садовый домик должен соответствовать необходимым нормам, предъявляемым к жилым помещениям, а многие старые домики таким нормам не отвечают.

На сельскохозяйственных землях для огородничества возводить жилой дом нельзя. К таким землям относятся, например, небольшие арендуемые наделы под посадку картофеля.

Также нельзя строить дом на СХ-землях, предназначенных для ведения полевого личного подсобного хозяйства, так как дома можно возводить только на землях ЛПХ, относящихся к категории земель населённых пунктов.

Важно помнить, что на земельных наделах, представляющих особую природную ценность, запрещено строительство любого типа. К таким землям относят, в частности, участки с большим слоем плодородного чернозёма в экологически чистых районах.

Изменение категории земли

Стремление градостроителей расширить размеры городских поселений можно осуществить путём перевода сельскохозяйственных земель в категорию земель поселений.

Такой перевод, согласно ст. 7 Федерального закона «О переводе земель… из одной категории в другую» от 21.12.2004, возможен только при особых обстоятельствах, связанных с:

  • Консервацией земель;
  • Изменением границ населённых пунктов;
  • Созданием заповедников;
  • Размещением промышленных объектов;
  • Переводом непригодных для сельского хозяйства земель в другие категории;
  • Строительством необходимых дорог и коммуникаций;
  • Оборонными целями;
  • Добычей полезных ископаемых;
  • Размещением социально значимых объектов.

Перевод осуществляется чаще всего для изменения границ поселений (второй случай).

Расширение городских границ может происходить как при переводе приграничных полевых наделов в городские земли для многоэтажного строительства, так и при включении дачных или садовых посёлков в границы города с уже построенными домами.

Для смены категории земли необходимо в земельный комитет местной администрации, приложив к заявлению документ, свидетельствующий о праве собственности на надел, подлежащий переводу в другую категорию земель и указав в заявлении основание для такого перевода.

Важно помнить, что при переводе застроенных дачных посёлков в городской частный сектор такие посёлки должны соответствовать градостроительным требованиям, касающимся не только состояния жилых построек, но и наличия коммуникаций и проходимости таких коммуникаций.

Ширина улиц и тротуаров также должна соответствовать определённым нормам, иначе перевод в городские земли будет невозможным.

Следует знать, что перевод земли из сельскохозяйственной категории в другую невозможен, если наделов земли, подлежащих переводу, превышает среднюю стоимость земель в данной местности более, чем на половину.

Перед подачей заявления на смену категории земли необходимо определиться, для чего такой перевод необходим, так как в некоторых случаях, например, для получения разрешения на строительство дома, достаточно просто поменять вид разрешённого пользования СХ-земли без перевода в другую категорию.

связанной с сельским хозяйством, или же деятельности, не разрешённой для данной категории землепользования, наказывается, согласно ст. 8.8 Федерального закона № 195 (КоАП), штрафом в размере, зависящем от статуса лиц, нарушивших правила пользования землёй, и от конкретных обстоятельств.

Если известна кадастровая стоимость надела, подвергшегося нецелевому использованию, то штрафы назначаются в процентах от кадастровой стоимости надела:

  • Для физических лиц – от 0,5 до 1 процента, но не менее 10000 рублей;
  • Для должностных лиц – от 1 до 1,5 процента, но не менее 20000 рублей;
  • Для – от 1,5 до 2 процентов, но не менее 100000 рублей.

Размер штрафа в пределах, установленных законом, варьируется судьями и стремится к максимуму при нанесении вреда окружающей среде от нецелевого использования земель, особенно когда в деле фигурируют особо ценные плодородные угодья.

При неопределённой кадастровой стоимости надела земли штраф устанавливается в размере от 10 до 200 тысяч рублей, в зависимости от статуса нарушителя и последствий.

Важно понимать, что нарушение правил пользования наделом земли, предоставленным местной исполнительной властью на условиях аренды льготникам для строительства жилья или занятия садоводством может привести к потере права аренды и последующей приватизации надела земли.

Итак, сельскохозяйственные земли можно использовать для растениеводства и животноводства, и в некоторых случаях для возведения личных жилых домов. Чтобы избежать юридических проблем, владельцам земельных наделов важно знать вид разрешённой деятельности на таких наделах и действовать в рамках закона.


В соответствии со Статьей 7 «Состав земель в Российской Федерации» Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) земли по целевому назначению подразделяются на категории. Первой среди них упоминается категория земель сельскохозяйственного назначения.

Понятие земель сельскохозяйственного назначения сформулировано в Статье 77 «Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения» ЗК РФ. Таковыми признаются земли, находящиеся вне пределов населенных пунктов и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В этой же статье установлен состав земель сельскохозяйственного назначения ─ сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Земли сельскохозяйственного назначения РФ

Составляющие около четверти всей территории Российской Федерации, земли сельскохозяйственного назначения по своей доле в общем объеме земельных ресурсов уступают только землям лесного фонда, занимающим больше половины площади страны.

Виды использования земель сельскохозяйственного назначения ─ пашня (на нее приходится основная часть сельскохозяйственных угодий), пастбища, сенокосы, сады, виноградники, пруды для разведения рыбы и т. д.

Несмотря на то, что Россия ─ один из мировых лидеров по площади пашни, распахано всего лишь около 8% ее территории. Это примерно в три раза меньше, чем в США и в шесть раз меньше чем в Индии. Хотя есть субъекты Федерации, где распахано свыше половины всей территории, ─ Белгородская, Воронежская, Курская, Липецкая, Орловская, Ростовская, Саратовская, Тамбовская области; Краснодарский и Ставропольский края.

Надо сказать, что сельскохозяйственные угодья находятся не только внутри категории земель сельскохозяйственного назначения. Они составляют весомую долю в землях населенных пунктов. Есть сельскохозяйственные угодья в таких категориях, как земли промышленности, энергетики, транспорта, связи и иного специального назначения, земли лесного фонда, земли особо охраняемых территорий и объектов.

Наибольшую долю различные виды земель сельскохозяйственного назначения занимают на Юге страны ─ в Северо-Кавказском и Южном федеральных округах. Наименьшую ─ в суровой Сибири и малоосвоенном Дальнем Востоке. Основные сельскохозяйственные регионы с обилием пахотных земель сконцентрированы преимущественно в Центре и на Юге европейской части, в Среднем и Нижнем Поволжье, и в меньшей степени на юге Урала, Сибири и Дальнего Востока.

Что говорит Закон о землях сельскохозяйственного назначения. Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения

Значение земель сельскохозяйственного назначения измеряется не только удельным весом в земельном фонде. От их состояния и продуктивности зависит продовольственная безопасность государства. На земле работает немалая часть населения страны ─ сельские жители составляют четверть россиян.

В начале девяностых в системе земельных отношений Российской Федерации произошли революционные преобразования, приведшие к их радикальному изменению. Земли сельскохозяйственного назначения оказались в собственности десятков миллионов бывших колхозников и работников совхозов, среди которых было перераспределено свыше ста миллионов гектаров земли. За короткое время социальная структура российского села разительно изменилась, был сформирован новый социальный слой ─ земельные собственники, к которым перешли права на земли сельскохозяйственного назначения.

Опыт ведущих экономик мира убеждает ─ это был правильный ход. Агропромышленный комплекс развивается наиболее успешно, когда земли сельскохозяйственного назначения находятся преимущественно в частной собственности. Поэтому, несмотря на сопровождавший предоставление земель сельскохозяйственного назначения в частные руки некоторый откат по натуральным показателям (за период 1990–2008 гг. совокупное производство сельскохозяйственной продукции, заметно снизилось), положительные результаты не заставят себя долго ждать.

Учитывая произошедшие в стране перемены, большое внимание уделялось формированию юридического фундамента этих преобразований. Принимались нормативные акты, призванные сделать максимально работоспособным земельное законодательство и связанную с земельными участками, в т. ч. относящимися к землям сельскохозяйственного назначения, часть гражданского законодательства.

К числу наиболее важных из их числа относятся:

  • «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 № 136-ФЗ (Глава XIV «Земли сельскохозяйственного назначения»);
  • отражающий особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;
  • регламентирующий в т. ч. перевод земель сельскохозяйственного назначения Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (Статья 7 «Особенности перевода земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию»);
  • Федеральный закон от 16.07.1998 № 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения»;
  • ● Федеральный закон от 29.12.2006 № 264-ФЗ «О развитии сельского хозяйства» (Статья 13 «Государственная поддержка мероприятий по повышению плодородия земель, охране сельскохозяйственных земель»);
  • Федеральный закон от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (Статья 12 «Порядок предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления фермерским хозяйством его деятельности»).

Земли сельскохозяйственного назначения ─ разрешенное использование

В соответствии со Статьей 78 «Использование земель сельскохозяйственного назначения» ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться хозяйствами ─ крестьянскими (фермерскими) и личными подсобными, хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, различными коммерческими организациями, подразделениями научных и образовательных организаций сельскохозяйственного профиля и т. д.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540 был утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков, предусматривающий в т. ч. различные виды использования земель сельскохозяйственного назначения.

Главное целевое назначение сельскохозяйственных земель следует из названия категории ─ ведение сельского хозяйства. Классификатор раскладывает его «по полочкам» ─ видам разрешенного использования земельного участка: растениеводство, животноводство, пчеловодство, рыбоводство, научное обеспечение сельского хозяйства, хранение и переработка сельскохозяйственной продукции, ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках, содержание питомников, обеспечение сельскохозяйственного производства.

В свою очередь, некоторые наименования видов разрешенного использования земельного участка «распадаются» на отдельные составляющие. Например, земли для растениеводства включают земли сельскохозяйственного назначения для садоводства, овощеводства, выращивания зерновых и иных сельскохозяйственных культур, льна и конопли, тонизирующих, лекарственных, цветочных культур. Животноводство разделяется на скотоводство, звероводство, птицеводство и свиноводство.

Кроме того, сельскохозяйственное использование включает хранение и переработку сельскохозяйственной продукции, в т. ч. строительство на землях сельскохозяйственного назначения зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.

Охрана земель сельскохозяйственного назначения

Зарубежный опыт показывает, что в экономически развитых странах огромное значение и особенности земель сельскохозяйственного назначения в полной мере учитываются при управлении земельными ресурсами. И в России сельскохозяйственные угодья в составе земель сельскохозяйственного назначения подлежат особой охране.

Отслеживать их состояние помогает мониторинг земель сельскохозяйственного назначения. Государственный мониторинг земель ─ часть государственного экологического мониторинга, представляющий собой систему наблюдений, оценки и прогнозирования состояния земель, включая плодородие почв. Его объектами являются все земли Российской Федерации. Осуществление государственного мониторинга земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий, используемых для нужд сельского хозяйства, регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 № 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения».

Важнейшее значение имеет обеспечение плодородия земель сельскохозяйственного назначения. Эрозионной и дефляционной опасности подвержены 58,5% сельскохозяйственных угодий, в т. ч. 67% пашни. Почти 40 млн. га испытывают воздействие водной эрозии, а более 66 млн. га – ветровой эрозии почв. На шести миллионах га имеет место их совместное проявление.

Все это приводит к тому, что продуктивная площадь земель сельскохозяйственного назначения сокращается. В течение двух десятилетий с 1990 года из сельскохозяйственного оборота ежегодно выводилось в среднем до двух млн га. Особое значение приобретает рекультивация земель сельскохозяйственного назначения. Важный аспект этой работы ─ проведение агротехнических, агрохимических, мелиоративных, фитосанитарных, противоэрозионных мероприятий.

Перевод земель сельскохозяйственного назначения

Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях. Вот некоторые из них:

  • консервация земель;
  • создание особо охраняемых природных территорий или отнесение земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения;
  • изменение черты населенных пунктов;
  • размещение промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу);
  • включение непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда земель водного фонда или земель запаса.

Закон стремится перекрыть все лазейки, с использованием которых плодородные земли исключаются из сельскохозяйственного производства. Хотя бесстрастная статистика свидетельствует, земли сельскохозяйственного назначения могут сокращаться не только в силу воздействия неблагоприятных факторов естественного или антропогенного происхождения. Одна из причин ─ перевод земель в другие категории. Только за период 1995–2007 гг. путем изменения категории или вида разрешенного использования из сельского хозяйства было выведено около полутора миллионов земельных участков.

Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения

Свои особенности имеет продажа земли сельскохозяйственного назначения. В соответствии с Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в случае продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или муниципальное образование, если это установлено законом данного субъекта, имеет преимущественное право его покупки. Причем по цене, за которую он продается. Исключение ─ продажа с публичных торгов.

Сделка, в результате которой такой участок земли сельскохозяйственного назначения был продан с нарушением преимущественного права покупки, является ничтожной.

Учитывая, что далеко не всегда эффективному собственнику доступна покупка земли сельскохозяйственного назначения для ведения аграрного бизнеса, особое значение приобретает аренда. Аренда земель сельскохозяйственного назначения играет важную роль в сельском хозяйстве многих стран мира, большую пользу она способна принести и в России.

В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в т. ч. земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, за исключением ряда случаев заключается на срок от трех до сорока девяти лет.

Оценка земель сельскохозяйственного назначения

Стоимость земли сельскохозяйственного назначения ─ важный показатель, влияющий на возможность земельного участка оказаться вовлеченным в гражданский оборот. А кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения определяет размер налога, который будет взиматься с ее собственников.

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения проводится в соответствии с двумя документами. Более новый ─ Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 20.09.2010 № 445. Если кадастровая стоимость земельных участков, занятых сельскохозяйственными угодьями, содержащаяся в государственном кадастре недвижимости, определена в порядке, действовавшем до его вступления в силу, то действительны Методические рекомендации по государственной оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденные приказом этого же Министерства от 01.07.2005 № 145.

Земельные отношения в России переживают сложный этап. Трудно с неизбежными ошибками выстраивается современная эффективная система землепользования. Ищется баланс оптимального взаимодействия государства, бизнеса и общества. С одной стороны, административное регулирование не должно подавлять частную инициативу, а с другой, в «стихии рынка» нельзя потерять важные для всех ориентиры, такие как, например, первоочередное решение экологических проблем.

Надежной опорой на этом пути является богатый исторический опыт России, включающий немало периодов земельных преобразований. Достаточно вспомнить о Столыпинской аграрной реформе, богатейшее наследие которой изучается до сих пор.

Главный ориентир ─ эффективное с оптимальным сочетанием рыночных механизмов и государственного вмешательства управление землями сельскохозяйственного назначения ─ залог продовольственной безопасности и социального благополучия не только жителей села, но и всего населения огромной страны.


Земли сельскохозяйственного назначения предназначены для выращивания культур в целях обеспечения жизни людей. Что такое сельскохозяйственные земли и как их можно купить у государства? Давайте разбираться.

Использование земельных участков порождает земельные правоотношения между собственниками и государством.

Земля сельхозназначения: виды разрешенного использования

Сельскохозяйственные земли - это расположенные за чертой городских и сельских поселений наделы, основное предназначение которых заключается в выращивании с/х культур и обеспечении сельскохозяйственных нужд. (ст. 14 Земельного кодекса РФ).

Государство определило виды разрешенного использования таких земель. Здесь выделяются следующие направления деятельности человека:

  1. Использование на нужды сельского хозяйства;
  2. Обустройство пашен, сенокосов, пастбищ, растительных насаждений, садов, виноградников и прочих культур;
  3. Ведение крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ);
  4. Ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ);
  5. Ведение индивидуального жилищного строительства (ИЖС) - территории, предназначенные для возведения жилых и нежилых построек, а также земли для производства сельхоз культур (овощей, бахчи, виноградников и др.);
  6. Ведение садоводства - посадка и уход за фруктовыми деревьями и кустарниками в целях обеспечения личных нужд граждан;
  7. Ведение животноводческой деятельности (разведение скота и птиц);
  8. Создание условий для выпаса скота и заготовки сена;
  9. Ведение огородничества;
  10. Формирование охотничьих угодий близь лесных насаждений;
  11. Создание пасек и производство мёда;
  12. Обустройство растительности защитного назначения;
  13. Проведение лабораторных и научных работ с целью изучения сельскохозяйственного типа производства;
  14. Разведение рыболовства;
  15. Прочая деятельность человека.

Виды разрешенного использования закрепляются в ст. 14 ЗК РФ и входят в область охраны со стороны государства. Территории подлежат сельскохозяйственному производству и не могут использоваться вне целевого принципа.

Земли сельскохозяйственного назначения: участки для садоводства

Садоводческие земли являются одним из наиболее используемых типов земельной собственности. Территории можно купить не только физическим, но и юридическим лицам. При желании собственник имеет право купить надел у государства после аренды.

Виды разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения под садоводство:

  1. Выращивание овощей, декоративных сортов культур, продуктов для питомников; 

  2. Разведение грибных участков (мицелий) с целью их дальнейшего сбора и переработки; 


  3. Выращивание фруктовых деревьев и кустарников;
  4. Посадка и уход за ореховыми насаждениями; 

  5. Разведение виноградников, плодоносных и ягодных кустарников; 

  6. Выращивание семян для дальнейшего повышения урожайности садов; 

  7. Выращивание фруктов для разрешенного производства напитков; 

  8. Обустройство участков с пряностями.

Земельные участки для садоводства можно использовать и для огородничества, однако в таком случае потребуется соблюсти целевой принцип эксплуатации земель государства. После аренды земли для садоводства гражданин может купить право собственности и стать полновластным хозяином территории.

Что можно делать на земельных участках сельскохозяйственного назначения?

По аналогии с промышленными, рекреационными или водными, земли сельскохозяйственного назначения обладают правовым режимом. Виды разрешенного использования связаны с определением зон территорий. В нашем случае - это удаленность от городской черты и целевое использование для с/х производства.

Закон устанавливает, что земли сельскохозяйственного назначения разделены на следующие группы:

  1. Первая категория земель: пастбища, угодья и сенокосы - вид разрешенного использования основан на эксплуатации участков под ЛПХ.
  2. Вторая категория земель: угодья - эксплуатируются для производства винограда, фруктов, овощей и культур.
  3. Третья категория земель: определены под сельскохозяйственные постройки (амбары, сараи, молотильни, коровники, загоны и др.).
  4. Четвертая категория земель: водные объекты для производства рыбных промыслов.
  5. Пятая категория земель: леса - можно использовать для развития охотничьих угодий.
  6. Шестая категория земель: непригодные для выращивания сельскохозяйственных культур (болота, могильники).

Следует отметить, что все виды разрешенного использования могут иметь ограничения. Такое положение выражается в условной эксплуатации земельных участков.

Как можно купить землю сельхозназначения у государства?

Правовые отношения с сельскохозяйственной землей - это установленные государством сделки, изменяющие право собственности на участки в ходе аренды или купли-продажи наделов.

Земли сельскохозяйственного назначения находятся в собственности муниципальных и федеральных органов власти. Купить такие земли можно лишь при заключении договора с владельцем земли. В ходе продажи собственник составляет письменное извещение о реализации земли физическому или юридическому лицу. В свою очередь перед тем как купить участок, заинтересованное лицо направляет ходатайство в адрес муниципального органа. При составлении договора можно воспользоваться услугами земельного юриста . Специалист определит виды разрешенного использования и поможет выбрать наиболее привлекательную форму собственности для ЛПХ или ИЖС.

Если земля предоставляется в аренду, то срок составляет до 49 лет с правом дальнейшего выкупа. При этом купить сельхоз участок можно в любое время, но не ранее периода, который указан в договоре между собственником и арендатором угодья.

Право Российской Федерации разграничивает земли по видам использования. Значительное количество людей из-за незнания норм права покупают участки и начинают строительство, даже не зная о виде использования. Земли сельскохозяйственного назначения привлекли к себе максимальное внимание государства.

Так как многие предприниматели используют ее, нарушая законодательство. Президент в декабре 2015 ужесточил санкции за нарушение использования сельхоз земель не по назначению, и утвердил составления нового законопроекта об изъятии таких участков у недобросовестных хозяев и перепродаже их на аукционах.

Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Это быстро и бесплатно !

Определение понятия

Чтоб разобраться в этой проблеме нужно выделить понятие этой категории земель. Термин земли сельхоз назначения определен в земельном праве. В соответствии с нормами ЗК РФ землями с/х назначения являются участки, предоставленные за чертой города (населенных пунктов) для ведения сельского хозяйства.

Они могут быть переданы субъекту права, в соответствии со ст.ст. 81, 82 ЗК РФ, для производства сырья на продажу или только для использования собственником, а также выращивания многолетних культур, скашивания сена, выпаса скота, земледелия и дачного строительства.

Субъектами таких отношений являются:

  • гражданин РФ;
  • юридическое лицо;
  • органы власти государства и местного муниципалитета.

В нормах закона нет четкой грани между личным подсобным и фермерским хозяйством. Существенное отличие между ними это то, что фермерское (крестьянское) хозяйство занимается изготовлением и обработкой сырья, которое направлено на продажу, а личное подсобное хозяйство ориентировано исключительно на хозяина участка.

Из вышеизложенного, можно сказать, что к таким землям относятся:

  • пашня;
  • сенокос;
  • участки для пастбища и залежи;
  • участки, предоставленные для выращивания многолетних насаждений;
  • дороги и прогоны;
  • лесополосы;
  • для ведения фермерского (крестьянского хозяйства);
  • для подсобного хозяйства;
  • для постройки дач;
  • с целью выращивания скота и разведения пчеловодства;
  • для земледелия;
  • угодья, на которых построены сельскохозяйственные постройки и дворы;
  • иные предусмотренные законодательством.

Если садоводством либо огородничеством занимают на территории черты населенного пункта, то такие участки не относятся к этой категории.

Правовые основы

Использование земель, которые относятся к этой категории регулируется следующими законодательными актами:

  • Основной Закон РФ - Конституция.
  • Гражданский кодекс.
  • Земельный кодекс.
  • Градостроительный кодекс.
  • Федеральным Законом №101 от 24.07.2002 г.
  • Федеральным Законом №74 от 11.06.2003 г.
  • Федеральным Законом №66 от 15.04.1998 г.
  • Федеральным Законом №193 от 08.12.1995 г.
  • Федеральным Законом №172 от 21.12.2004 г.
  • Постановлением Правительства РФ от 08.06.1996 г.
  • Актами и решениями местного самоуправления.
  • Другими нпа.

Земли, которые относятся к этой категории определяются нормами права как единый объект, что означает:

Во-первых, они используются только для этой цели.

Во-вторых, для предоставления в подходит только определенная категория земель. Например, земли в заповедниках нельзя использовать для этой категории земель.

Особенности и виды

Можно выделить следующие виды этой категории земель:

  • Которые используются под пастбища, угодья для сенокошения, участки занятые дорогами, каналами, многолетними насаждениями, а также для ведения подсобного хозяйства. Законодательство Российской Федерации выделяет 11 видов ведения личного подсобного хозяйства.
  • Часть земельной площади, на которой земля непригодна для пахотного угодья. Здесь выращивают технические культуры. Такие как виноград, картофель, рис, подсолнечник, сахарная свекла, табак и др.
  • На которых находятся постройки, сооружения и строения для обслуживания сельскохозяйственных угодий. Например, коровники, амбары, ангары, свинарники - всего 17 .
  • Участки земли на которых находятся водные объекты для предпринимательской деятельности (водоемы для разведения рыбы и так далее).
  • Угодья на которых расположены лесные массивы.
  • Полевые земли на которых собственником ведется непредпринимательская деятельность.
  • Приусадебные участки на которых собственником ведется непредпринимательская деятельность.
  • Земельные участки для огородничества и садоводства.
  • Для строительства дачных построек, предоставленные в собственность для использования собственником в целях отдыха.
  • Угодья, предоставленные собственнику для ведения скотоводства, выпаса скота и кошения сена.
  • Угодья, приобретенные собственником для ведения производства.
  • Для ведения подсобного хозяйства.
  • Непригодные для сельхоз эксплуатации и предоставлены для коммуникаций, дорог, каналов и т.д.
  • Для создания искусственны лесополос.
  • Иные земли. К ним относятся болота, овраги, свалки - все земли, которые не предназначены для градостроения.

Для отдельных угодий могут быть установлены отдельные разрешения:

  • Основные.
  • Разрешенные условно.
  • Вспомогательные. Такие разрешения предоставляются, как дополнительные к основным видам разрешения.

Земли, которые имеют особую ценность:

  • Стоимость угодья в результате кадастровой оценки более 10% от средней стоимости угодий на определенном территориальном районе.
  • Которые относятся к опытно-производственным учреждениям, научно-исследовательским образованиям, образовательным организациям.
  • Искусственно орошаемые участки и осушаемые угодья.

Как изменить разрешенное использование?

Земли используются собственником в зависимости от категории назначения. Но существует возможность изменения разрешенного пользования сельскохозяйственного угодья.

В зависимости от субъекта собственности перевод осуществляется разными органами государственной власти. Различают перевод такими органами:

  • земли находятся в федеральной собственности - то перевод осуществляет высший Федеральный орган исполнительной власти – Правительство Российской Федерации;
  • земли находятся в собственности гражданина РФ, в том числе и земли сельхоз назначения, собственниками которых является муниципальный орган - органы исполнительной власти;
  • земли, которые находятся в собственности муниципального органа, кроме земель с/х назначения - территориальные органы;
  • земли, собственниками которых являются граждане и юр. лица:
  • земли с/х назначения - органы исполнительной ветви власти;
  • земли с другим целевым назначением - органы муниципального образования.

Существует два способа перевода земель:

  • изменение категории;
  • изменение только вида, без перевода в другую категорию.

Способ №1

Согласно п.2 ст.7 Закона № 172 ФЗ от 21.12.2004 г. перевод земель из этой категории, которые имеют особую ценность не допускается.

Для того, чтоб осуществить перевод вам надо:

Первая стадия

Собственник должен подать прошение (ходатайство) в государственные органы, которые уполномочены рассматривать заявления об изменении категорий земли.

  • номер под которым зарегистрирован участок в кадастре;
  • категория земли к которой относится этот земельный участок, и в которую будет проводится перевод;
  • мотив, почему вам нужен перевод;
  • документ подтверждающий правомочность собственности земельным участком.

Кроме того, к поданному ходатайству нужно приложить следующие документы:

  • землеустроительный проект, который обосновывает внесение изменений;
  • выписка из государственного земельного реестра об этом угодье;
  • копии документов, подтверждающие личность: для гражданина - паспорт либо выписка о регистрации ИП или юр. лица.
  • выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок;
  • для земель, относящихся к категориям, где проведение экологической проверки - обязательный процесс, необходимо такое заключение;
  • письменное разрешение собственника на внесение изменений;
  • если прошение подает представитель, то необходим оригинал доверенности.

Вторая стадия

Органы гос. власти могут вынести два вида решения: отказ в прошении (ходатайстве) и решение об изменении категории.

Государственные органы могут отказать в прошении в таких случаях, если:

  • ходатайство подало ненадлежащее лицо;
  • документы, которые приложены к прошению, не соответствуют требованиям законодательства.

Акт с решением о переводе земель выносится на определенный срок, в течение которого собственник должен будет зарегистрировать изменения. Для вынесения такого решение у органов государственной власти есть срок - 2 месяца. В том случае если документы поданы на рассмотрение Правительству РФ - срок составляет 3 месяца.

Третья стадия

После получения акта с заключением о переводе земель из одной категории в другую, необходимо новые данные предоставить в Государственный земельный кадастр и Государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. После того как изменения будут внесены в , сделка завершена.

Способ №2

Перевод земель в одной категории намного проще и быстрее. Для этой процедуры установлены правила в статьях 37, 38 Градостроительного кодекс РФ.

Для этого нужно подать заявление в территориальные органы. Они проводят открытое слушание, с присутствием граждан проживающих на смежной территории, а также в пределах территориальной зоны. Участники такого слушания могут предоставить свои примечания и рекомендации.

Минимальные и максимальные размеры земель этой категории

Минимальный размер земель этой категории должен не противоречить земельному законодательству Российской Федерации. Органы муниципального образования устанавливают минимальный размер самостоятельно и для каждого территориального округа он отличается.

Что касается максимального размера, то законодательство регламентирует этот вопрос Федеральным Законом №101 от 24.07.2002 г. Согласно ст.4 этого Закона максимальный размер участка должен составлять не менее 10% от всех земель данной категории назначения. Верхний предел не установлен. То есть теоретически вполне вероятна возможность владения 100% земель в территориальном округе. Естественно, что на практике такого не встретишь.

Земли сельхоз назначения имеют особую ценность для государства. Поэтому для них существует жесткий контроль со стороны государства. Перевод из одной в другую категорию земель сельхоз назначения, возможно, только в исключительных случаях, предписанных законодательство Российской Федерации.

Виды земель сельхозназначения:

  • Поля, пастбища и сады, составляющие основу всего хозяйства;
  • Внутрихозяйственные дороги и средства коммуникации, дислоцирующиеся в пределах сельскохозяйственных угодий;
  • Лесополосы, служащие защитой полей, высаженные на территории сельхозугодий;
  • Объекты водного хозяйства, применяемые для разведения рыбы или иных объектов аквафауны и аквафлоры;
  • Участки, непосредственно задействованные в производстве или используемые для обслуживания техники, в том числе имеющие на своей территории различного рода строения.

Очевидно, что каждый из вышеперечисленных типов земель может использоваться по-разному. Попробуем разобраться в нюансах и очертить разрешенное законом использование земель сельскохозяйственного назначения и определить круг людей, кто имеет право пользоваться такими землями.

Какие существуют виды разрешенного использования земель сельхозназначения?

Земельный кодекс РФ указывает на следующие способы использования:

  • Ведение личного хозяйства;
  • Сельхозпроизводство;
  • Крестьянско-фермерское хозяйство;
  • Строительство дачи;
  • Садоводство;
  • Рыбное хозяйство;
  • Научно-исследовательская деятельность;
  • Охотничьи хозяйства;
  • Животноводство и некоторые другие виды деятельности.

Помимо того, в отдельную группу выделяются земли, причисленные к категории сельскохозяйственных угодий. Кадастровая стоимость земель из этого разряда превышает среднюю в границах определенного региона не менее чем на 10% и они находятся под охраной государства. К этой категории причисляются также земли с автоматической подачей воды на поля, испытующие дефицит естественной влаги и земли, используемые в научных целях.

Если говорить о том, кто имеет право пользоваться землями сельскохозяйственного назначения, то список таких лиц довольно широк. К нему относятся, как физические лица, имеющие статус фермера, в том числе, так и разнообразные организации граждан, а также научные и учебные заведения. В отдельную статью выделены общины коренных народов, что объясняется особой заботой государства о защите их старинного образа жизни, традиционных промыслов и древних способов ведения хозяйства.

Каковы правила строительства на землях сельскохозяйственного назначения?

Это самый главный вопрос, волнующий большинство наших граждан. Многие думают приблизительно таким образом - если земля принадлежит мне, то я могу делать на ней все что угодно, в том числе строить какие-либо объекты. Но это, к сожалению, а может и к счастью, совсем не так, особенно если речь идет о сельхозугодьях, определение которым мы давали выше.

На землях, которые числятся как особо ценные, не то чтобы строительство, а даже любая другая деятельность, отличающаяся от предусмотренной законом, категорически запрещена. Но на некоторых видах земель сельскохозяйственного назначения строительство все-таки разрешается, в том числе жилищное. Все зависит от категории выделенной земли.

Так, на участках для ведения крестьянского или фермерского хозяйства допускается возведение на них построек, включая подсобные и хозяйственные, без которых жизнедеятельность хозяйства не может обойтись. Очевидно, что при этом потребуется и постоянное присутствие хозяина земли, а это значит, что ему необходимо какое-то жилье. Только законом установлены некоторые ограничения, например, в этажности здания и другие нюансы. Но зато, построив жилой дом, можно рассчитывать на присвоение ему адреса, что позволяет прописать там всех его жильцов.

Совсем другие правила действуют относительно личных подсобных хозяйств, где допускается строительство лишь временного жилья, которое не подлежит обязательной регистрации в органах местной власти.

Что имеется в виду, под определением временное жилье? Это некапитальная постройка для размещения на определенное время работников хозяйства, а также сооружения теплиц или навесов для скота. Если же вы рискнете и все-таки построите капитальный дом на своем участке, то узаконить его вам точно не удастся. Были даже прецеденты, когда такие постройки были принудительно снесены соответствующими государственными службами после решения суда.

Что касается участков для сельскохозяйственного производства, например садов или пастбищ, то на них разрешается возводить постройки профильного назначения, фермы, к примеру, а вот для строительства жилья потребуется отдельное разрешение от органов местной власти. На землях для садоводческого хозяйства, к которым причисляются дачные участки, разрешается возведение дачного дома. Подобного рода строительство наиболее распространено, благодаря гораздо более простой процедуре оформления права собственности на такую недвижимость, а вот прописаться там хоть и можно, но очень хлопотно. Для этого потребуется недюжинная настойчивость и, возможно, помощь юриста.

Как осуществляется покупка земли сельхозназначения?

Приобретение участка, относящегося к данной категории, многие расценивают как недорогое, в сравнении с участками под застройку, предприятие. Такое вложение средств является разумной инвестицией, учитывая динамику, хоть и небольшого, но все же роста цен. При этом нужно помнить, что использование земли сельхозназначения регламентируется законами, а самовольное строительство на ней запрещено и без организации фермерского хозяйства возвести капитальное жилье, на что многие рассчитывают, не получится.

А чтобы не стать жертвой недоразумения или обмана, перед покупкой следует тщательно ознакомиться с документами земельного надела. Целевое назначение участка должно быть указано в правоустанавливающих документах. Кроме того, бывает сложно определить рубежи такого земельного участка, чем часто пользуются недобросовестные продавцы, сообщая неправдивую информацию. Поэтому землю сельскохозяйственного назначения лучше покупать непосредственно у муниципальных властей.